楼市灰色杠杆游戏顶风上 银行再现违规“输血”
近期楼市又迎来新的一轮调控政策,监管对资金违规流入楼市的查处力度也同步升级。上周,又有一家银行因违规“输血”楼市吃到罚单。
北京商报 · 2017-03-27 10:05

近期楼市又迎来新的一轮调控政策,监管对资金违规流入楼市的查处力度也同步升级。上周,又有一家银行因违规“输血”楼市吃到罚单。北京商报记者走访调查了解到,当前银行已经明显收紧贷款并加强审核,但房屋中介等却依然无所顾忌地顶风作案。有金融服务外包公司称每月可从银行处拿到至少1亿元的额度再用于放贷,多家房屋中介称可以多向搭桥,打政策的擦边球为购房者申请到贷款。

银行再现违规“输血”

3月21日,苏州银监分局公布了对多家银行的违规惩罚,其中,昆山农村商业银行因未严格审核个人住房按揭贷款首付款来源,被罚款30万元。

在昆山农商行之前,已经有多家银行因“首付贷”问题挨到过地方银监局的“板子”。仅今年以来,受罚名单中就包括工商银行、江苏银行等。其中,上海银监局在1月对江苏银行上海分行开出了近478万元的罚单,原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。

伴随着严厉惩罚的,是楼市调控的密集加码。就在上周,京城楼市再次打出“组合拳”:先是16家商业银行将首套房贷利率由9折上调到9.5折,随后“非京籍购房个税需连续缴存满60个月”政策出台,临近周末又出“大招”,离婚一年以内的房贷申请人,将被参照二套房信贷政策执行。根据早前修改的规定,购买普通自住房的首付款比例被抬升到不低于六成,购买非普通自住房的首付款比例不低于八成。

叠加此前首套房按揭首付比例上调、银行折扣减少、“认房又认贷”等政策影响,越来越多的购房者被高额的首付挡在了外面。凑齐首付,也因此成为很多购房者的要务。

但在较强力度的监管之下,从银行贷款的一些渠道也被封堵。除了银行按揭贷款被收紧外,北京商报记者了解到,目前银行基本上都没有与房屋首付款相关的任何贷款业务了,有的银行甚至从去年开始连消费贷也暂停办理了,即使还能申请消费贷的银行,材料审核也非常谨慎,且一般额度控制在20万元以内。抵押贷款也是如此,银行会严密地考查资金用途,额度控制在100万元之下,目的就是防止资金违规流向楼市。

金融外包机构借首付贷揽客

银行的小心与严控,反倒给了一些公司“造势”的机会。上周,北京商报记者接到某金融服务外包公司的营销电话,该员工第一句问的就是“您需要贷款吗”?

当记者回答说,“想要买房,但首付不够”时,该员工便开始介绍他们的业务。据了解,该公司可以帮客户做银行的抵押贷款,如果在北京有一套价值500万元的房子,即可以贷到290万-300万元左右的额度,远高于银行给个人提供的100万元额度。在抵押期间,房屋可以由房主正常使用。

值得一提的是,在该公司申请贷款时,房屋的所有人与借款人不必同为一人。该员工介绍,例如一位客户想要借款,但名下无房,可以用父母名下的房屋作为抵押。北京商报记者了解到,这个做法和银行的“接力贷”类似,但这种贷款方式也早已被叫停。

让这一业务更具“竞争力”的是,该公司收取的贷款利息并没有比银行高出太多。上述员工介绍,公司执行的政策为“基准利率上浮25%-35%”,按照国家标准,1年期基准利率是4.35%,3-5年是4.75%,5年以上为4.9%。“每年比银行多还不了几千块钱。”该员工说道。以100万元贷款十年计算,银行若实施9.5折优惠,十年下来贷款利息共46550元,这家金融服务外包公司贷款的利息为66150元,平均每年比在银行贷款多还1960元。

不仅如此,该员工还表示,如果需要的额度较低,又不想用抵押物做贷款,该公司可以帮客户到银行申请消费贷,每家银行最高可申请到50万元,需要客户有资质较好的工作单位以及稳定的收入。

为何在不增加抵押物或财力证明的情况下,通过所谓的金融服务外包公司能贷到银行几倍的额度?当北京商报记者称自己在银行屡屡碰壁,根本申请不到这么多贷款时,该公司员工介绍,该公司已经开了快五年,“有渠道”,每个月可以从银行获得至少1亿元的贷款。“客户直接去,银行肯定不会做的,我们认识的都是内部人员,主管、经理级的,我们在银行也有担保的角色,每个月贷那么多,材料递过去,银行有的看有的就不看了。”

房屋中介可多向搭桥

比金融服务外包公司渠道更多的是房屋中介。去年10月,北京商报记者曾调查发现,一家名为“盛世恒鑫地产”的房屋中介,利用自有资金为购房者放贷,月息高达2.5%,假设借款100万元,仅6个月后还款额就共计高达115万元,远高于银行。

本次北京商报记者再次致电盛世恒鑫地产的一家分店,表示想要“凑一下房屋首付款”,一位工作人员并未推荐他们自有的“小金库”,而是介绍了两种方式,一是通过该公司向银行申请,二是通过该公司找小贷公司借款。

当前,因为政策的收紧,银行放贷速度也普遍放缓,房屋按揭贷款的放款时间从此前的一个月左右,延长到两三个月甚至更长,其他贷款的放款周期也不同程度地被拉长。对此,盛世恒鑫工作人员先推荐了小贷公司的贷款,称如果急用这笔资金,小贷公司比银行放款快,月息在0.98%上下。

当北京商报记者坚持想从银行申请贷款时,该人士开出了比上述金融服务外包公司更高的额度。他介绍,通过该公司,可以在银行贷到房屋价值七成的资金,例如房屋评估500万元,便可以贷到350万元。

这位工作人员还进一步支招,如果申请人有朋友是开公司的,只要卡章齐全,可以以公司的房产做抵押向银行申请贷款,这样能贷到更高的额度,而资金的用途银行并不会查到,这种方式被称为“借壳”。当记者再次提出担忧银行会查出资金真实用途时,该人士自信地称,“不用去质疑,不用去问,您自己操作怎么都操作不出来,我们肯定有我们的实力,也有很多成功的案例,没有出过被银行发现的状况,因为我们会打政策的擦边球”。

另一家房屋中介诚信易鑫房地产公司也称公司有合作的银行,通过该公司到银行申请贷款用于房屋首付“可以操作”,而且“客户问肯定银行不给做,因为这样多少有点违规问题”。值得一提的是,在去年10月的调查中,北京商报记者也曾发现诚信易鑫的问题,该公司也在为购房者与银行之间穿针引线。

审查存在难度

通过上述事例不难发现,金融服务外包机构和房屋中介都在明知违规的情况下铤而走险。与此同时,银行也存在监管不利的问题。但在业内人士看来,排查资金去向几乎已是一个历史性难题。

苏宁金融研究院高级研究员薛洪言表示,额度相对偏低的首付贷依然很难彻底清除,和几百万的房价相比,一些额度在百万以内的首付资金借款根本不起眼。如果是和银行合作的,利用消费贷来垫资,同样难以排查。

一位地产界人士也分析称,房地产中介行业鱼龙混杂,谁去排查呢?建委、银行哪有人力物力去做呢?因此,虽然监管层一道道地发着政策,但彻底落实却很难。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,商业银行本身还是需要进行检查,尤其是要咨询购房者此类业务是谁介绍的,同时要让其签订未来6个月不购房的协议,这样后续若查到有房贷办理,就可以把此类中介和购房者纳入到黑名单中。

而最关键的一把钥匙还是握在央行手中。中原地产首席分析师张大伟表示,楼市的泡沫归根结底还是资金潮影响。公开资料显示,去年以来,央行先有严禁银行理财资金违规进入房地产领域、要求银行严格限贷等政策,后有公开市场操作利率“涨价”等动作,令市场资金维持在紧平衡的状态。张大伟分析称,现在监管在逐渐收紧,市场降温后,购房者没有需求,这种违规资金自然也就少了。

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