两会代表热议租赁顶层设计 权益税收是关键
两会期间,如何规范住房租赁市场、构建购租并举的住房制度再度成为热议的话题。
东地产 · 袁晨晨 2017-03-15 10:35

两会期间,如何规范住房租赁市场、构建购租并举的住房制度再度成为热议的话题。

机构化租赁优势

机构化租赁被与会代表视为解决租赁市场问题的关键。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军指出,目前,我国租房市场存在供给不足、房源缺少统一规范管理等问题。房屋租赁市场的供给分散度高,缺乏一定规模的企业供给主体。房源主要由个人提供,缺少统一规范管理,“群租房”等违规租赁形式广泛存在;且租赁市场尚未建立严格法律法规,承租人合法权益难以得到保障。

吴亚军提出,增加土地供给,鼓励开发企业兴建商品租赁住房,建立稳定供应主体。在人口密集、房屋租赁供需矛盾相对突出的区域,向开发企业以一定的价格优惠供给自持物业租赁地块,仅用于建设商品租赁住房及指定配套设施。

基于近期中央经济工作会议上提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,北京(楼盘)市政协委员毛大庆提交了《关于培育和规范住房租赁市场,把“租房住”作为实现住有所居重要手段的建议》的提案。他认为,需要建立建全租赁房相关法律、法规,规范租赁房市场,保障供需双方的合法权益;对企业建设用于居住目的的租赁房建设给予税率优惠;政府在舆论上加强租赁房的正面宣传,鼓励年轻人以租代购;鼓励现有房源的“租赁房”改造,盘活存量房,助推房地产产业转型。

权益与税收优惠

如何制定法律保障租房者的权益,也是两会代表热议的重点。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森认为,政府方面应该进一步加强政策引导,尽快让租房者和买房者在公共服务方面享有同等权利,尤其是在普遍关注的教育、医疗等方面。同时可尽快落实金融、土地、财税等方面的支持政策,培育规模化、机构化的专业住房租赁企业。

吴亚军也建议,应建立商品租赁住房运营企业资质认证体系,向满足条件的运营企业提供税收优惠;对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴,增强其支付能力;将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系,实现与购房者均等化享有社会服务。

改变观念的挑战

高力国际华东区办公楼服务副董事张伟向《东地产财经周刊》指出,目前,中国发展住房租赁市场确实迎来了机遇,政府大力推动住宅租赁市场发展,限购政策和房价高企带来挤压效应,租房的灵活性以及性价比更具优势,年轻人住房观念和生活方式也正在转变等。

但与此同时也面临着诸多挑战。他认为:“房价上涨传导到租金上涨,市场恐慌购房,低收入人群或将被迫逃离;同时,租赁市场盈利难,机构房东积极性弱;而住房产证所附加的特殊福利未能有效剥离,买房依然是首选。”

因此,在他看来,中国要发展租赁市场,首先需要社会观念的集体转变,使得租房和购房成为像发达国家一样自然和普遍的生活方式。当然,前提要做到租房者和购房者可以享受同等的市民待遇。 ”

第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可同样向《东地产财经周刊》表示,国内住宅的租金回报率低,本地运营商少,运营体系也有待完善,因此租房市场依然充满各种挑战。“随着人口不断增长、房价居高不下,但有着住房需求的老百姓(603883,股吧)依然宁愿选择买房,只有负担不起首付才会退而求其次去租房,最大的挑战是这种传统观念应得到改变,让老百姓理解‘房子是用来住的’这一基本道理。”

租房可抑制房价

近日,上海(楼盘)易居房地产研究院发布了《发展住房租赁市场的国际经验借鉴与国内实践》的报告。报告显示,各国租赁市场发展有很大程度的差异。数据显示,居民承租户占比大于30%的国家包括美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等。而居民住户中承租户占比小于20%的国家包括中国、俄罗斯、保加利亚、罗马尼来、爱沙尼亚、斯洛伐克等。包括美国、德国、日本等政府,更注重利用住房租赁市场来解决居民特别是低收入居民的居住问题,这三国居民的总体居住质量也比其他国家更高。

“发达国家住宅市场的租房人口比重约占30%及以上,随着一线城市的国际化进程,未来租售并重是大势所趋。有钱的人可以选择买房,没钱的人租得起房,张伟进一步向记者描述租赁市场的未来,“租赁市场的健康发展,会有效抑制房价过高,甚至使房屋售价回归到合理区间。房价的下调势必带动租金下调,从而促进年轻客户租赁房屋的积极性和机构业主出租房屋的积极性,进而有效分流市场需求,形成合理住房成本,降低生活成本,利好实体经济,刺激市场消费。”

上海二手房指数办公室执行主任梁志超指出,加快发展住房租赁市场,应看作对现有交易模式的一种颠覆。促进行业真正突破,以购租并举取代买卖占绝对主流的中国住房模式,以适应与国际接轨的必然趋势。“购租并举并不仅是现在兴起的长短租公寓,对存量市场开发经营,更重要的是启动增量租赁房市场。品牌开发商一旦成为租赁市场主角之一,试想年轻人租到万科、恒大开发的10-20年公寓,不再为买房降低生活质量,以后有条件根据政策还可买下。这种示范效应,将超过大量的政策宣传。”

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