强三、四线城市投资客追踪: 接受投资周期变长
三四线城市很多项目都在开工,统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀,但银行信贷收紧值得关注。
21世纪经济报道 · 2017-03-15 10:20

或许,接受投资周期拉长,是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出,三四线城市很多项目都在开工,统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀,但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

强三四线城市限购升级之后,长三角投资客生态圈将会发生什么变化?

3月13日,从事中介销售代理的张晓明(化名)晚上11点才回到位于上海闵行的家里,当天他一直在宁波杭州湾世纪城项目里,带客户看房买房签约。当天在张晓明手里一共成交了2套房子,单价接近9000元/平方米。

根据在杭州湾世纪城的多家代理中介机构的反馈,该项目在今年1月份均价为7000多元/平方米,并在年前封盘一次。一个月之内,其单价涨幅超过1000元/平方米。

3月14日,嘉善限购升级第一天,在一个投资者群里,刘云(化名)抛出一个问题:上海周边城市的房子还有人会买吗?群里立即有人回答:会买,前提是有钱。

张晓明极力向刘云推荐杭州湾世纪城。杭州湾世纪城位于宁波杭州湾新区,宁波尚未有限购或调控升级的风声传出,但嘉善限购之后,刘云有点纠结宁波地区如果也进入调控升级周期,房子不知道什么时候能脱手。

与刘云心态相反,21世纪经济报道记者采访到另一名投资客陈祥胜,他去年在嘉善买了孔雀城的洋房,今年并不着急转手,而是打算去周边其他有可能通高铁的小城市继续投资房产。

销售势头强劲超过市场预期,市场却发生了结构性变化。来自上海中原地产的分析指出,一二线城市受调控影响,交易量有所放缓,但是从数据看出现明显增加,主要是三、四线城市销售有超过预期表现。投资外溢现象明显,尤其是环一线城市的周边三四线城市,市场出现热销,一些楼盘外来投资客超过6成,投资需求释放拉动销售数据。

接受投资周期拉长

投资客在长三角强三四线城市的流动性正在加剧。环上海的花桥、太仓,上海投资客占到8-9成,嘉善占到7-8成,杭州湾世纪城最近成交的客群结构里,上海投资客占了6-7成,呈现上升态势。如果加上在上海工作的外地人,这个比例还要高。

以嘉善为例,本地客户置换的需求就很大。陈祥胜甚至有点后悔去年没有多投入30万买联排别墅,去年下半年他看过的别墅项目均价为1万元/平方米左右,今年1月份开始均价涨到了最低1.2万元/平方米,涨幅超过20%。

或许,接受投资周期拉长,是当下投资客生态圈最直接的变化之一。同策咨询研究部总监张宏伟指出,三四线城市很多项目都在开工,统计其未来供应量并无法判断投资客未来的资金沉淀,但银行信贷收紧值得关注。银行审批周期拉长导致交易期限拉长。

公开数据表明,2月份全国533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行有99家,比1月份减少29家。在第一季度就出现延长房贷审批周期的现象比较少见,一般是银行要收紧房贷的信号。

记者咨询银行人士获悉,房贷审批时间以往是10个工作日左右,目前审批周期确实有所延长,不过一般不会超过20个工作日,其他银行大多也会根据实际情况对审批时间做出调整。

值得一提的是,与投资客的热情相比,目前进驻嘉善的开发商并不多。一名当地房企人士透露,目前外来大房企只有万科、保利、华夏幸福、新城控股。保利在西塘开发、华夏幸福在南边,万科刚进驻这个市场。去年新城控股在嘉善以10.6亿元拿了一块地王,楼板价8050元/平方米,今年首次开盘,均价却定在1.6万元/平方米,“贴着成本开卖”。据上述房企人士透露,“排卡”(储备客户)期间就已经“很火爆”。“去年嘉善很多楼盘都卖到1.6万元/平方米”,新城控股的定价策略,一方面是要低开高走,另一方面不排除投资客流动性过大,房企担忧去化压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,嘉善重点开发领域在于嘉善南站以北的区域,所以南部市场的投资价值多大,还要打一个问号。当然区域本身还没有经历销售状态,所以压力暂时还不会显现出来。

3月14日,国家统计局公布1-2月份全国房地产开发投资和销售情况,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2374万平方米,同比增长6.2%,去年全年为下降3.4%;土地成交价款794亿元,增长12.7%,增速回落7.1个百分点。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,土地数据出现2014年10月以来首次累计增速转正。从市场来看,尤其是一些二线城市,土地市场还是延续比较热的格局,因此价格还在上涨,不过由于土地市场也采取限价措施,所以价格的涨势有所收窄。

“散户心理仍然是买不上比多花几年解套更吃亏。”卢文曦指出,最近一周,上海周边小城市,投资客都在短平快操作,谁也不知道政策什么时候出来,先把房子抢到手再说。

“资金要有蓄水池,房地产是最好的蓄水池,让投资客的资金沉淀在一个地方几年,然后放开,也能促进循环。”一名金融市场分析师指出。

分化信号:信贷收紧

张宏伟认为,从调控政策走向来看,因城施策仍然是趋势,这不仅仅反映在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异,也反映在三四线城市间的不同。当前,三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下,不同三四线城市也开始因城施策。

此前已经处于调控中的城市,比如昆山、花桥,去年的信贷已经开始收紧,嘉善去年底开始房贷也收紧了。这直接导致投资客的周期延长。

三四线城市的分化还在于,去库存周期在15个月以下的城市,将成为新一轮的楼市热点。“这些城市往往投资客进入的速度比房企更快。” 张宏伟指出。

从房地产开发投资和销售情况来看,也有预判。从数据来看,投资上升势头显著,甚至超过预期。2017年1-2月份,全国房地产开发投资9854亿元,同比名义增长8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。其中,住宅投资6571亿元,增长9.0%,增速提高2.6个百分点。

张宏伟认为,按照城市类别来看,分化已经出现,一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)以及区域中心城市周边的三四线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四线城市)已经出现过“火”的状况,为此,我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。

多名分析师指出, 1-2月份并非市场销售旺季,加上调控因素,库存有所增加。尤其是今年一些过热的三四线城市也加入调控行列,短期对心理造成一定冲击,对年后销售市场复苏造成一定阻力。而商业、办公市场则延续库存增加的通道中,市场风险继续累积。

国统局公布的数据显示,2月末,商品房待售面积70555万平方米,比去年末增加1015万平方米。其中,住宅待售面积增加468万平方米。长三角区域情况也大致雷同。

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