北京告别学区房“零居”时代 过道当房卖成历史
对于“零居”房的讨论不绝于耳,目前国家已经出台相关政策遏制这种不健康现象继续发生,但学区房是很多普通家庭难以承受但仍需面临的痛点。
中国产经新闻报 · 贾丽玮 2017-03-08 09:42

“北京一条过道欲卖150万元,不能住人却有房产证,只因为能落个‘学区’指标。”去年的一篇报道让人们对于“零居”房的讨论不绝于耳。

对于为何会出现这种情况,有报道称,之所以一个不具备居住条件的过道还能有房产证,很大原因就是历史遗留问题,很多平房院落的房产证是经过分割的。也就是说,原来这个院子可能属于一家人,但是后来分割成了很多家,就出现了很多个房本;而且这个平房院子翻建几次后,虽然房主没变更,但是房子有可能出现了变化。尤其是在以前对违法建筑管理不严格、房本发放也不太严格时,拆拆建建的结果和实际会有出入。

目前国家已经出台相关政策遏制这种不健康现象继续发生,但学区房是很多普通家庭难以承受但仍需面临的痛点。电视剧中“卖掉宽敞的现有住房,再添上家里所有的积蓄,搬入高价破旧的学区房,只为孩子能上附近的重点小学。”此番情景也依旧在现实生活中真实上演。

“零居”学区房被叫停

日前,北京市住建委会同市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》并公开征求意见,其中一条明确规定,“住宅平房申请办理房源核验时,属地房管部门或其委托机构应在受理阶段进行实地核验,并将门道、通道、廊子、厨房、厕所等不具有居住功能的情况,在存量房交易服务平台房源核验表单中进行标注,不动产登记部门依据系统中标注信息,在不动产权证附记栏中予以记载。”

对此,中国人民大学商法研究所所长刘俊海在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,无论是从房地产市场监管的角度来看,还是从贯彻《义务教育法》的角度来看,这都是一种乱象。

刘俊海认为,从物权法角度来看,过道是不能单独转让的,因为连卧室卫生间都没有,连正常起居的权利都没有,怎么能单独买卖过道呢?如果房地产监管部门仍为其办理过户,那么房地产监察部应该加强学习了。

“另外,习近平总书记在2月28日的中央财经领导小组会议上再次提到,住房是用来住的,不是用来炒的。我觉得炒过道就是明显地扭曲房地产市场的一个最主要的、甚至让人最尴尬的一个现象。”刘俊海强调。

尽管正式文件还没有出台执行,但也意味着,类似于“过道”这种不具备居住功能的地方,不能再被单独买卖,并不能以此获得“学区”指标。

据记者以购房者的身份实地调查发现,曾经提供此类房源信息的链家中介网站目前已找不到此类房源信息。某分店一名中介人员告诉《中国产经新闻》记者,“原来的过道平房现在已经没有了,国家不允许了,拿不到房本。”记者又问了另一家房产中介公司,同样表示已经没有过道平房了。

通过“过道学区房”获取“学区”指标这一捷径显然已经行不通,但有些认为“一旦抢到了一套学区房,就马上能送给孩子一个美好未来”的家长们依然会有诸多办法。

比如说,“最近北京市金融街区域一套房屋出售的单价每平方米25万元,一学区房即使天价却依然抢手。”中研普华研究员危仁鹏在接受《中国产经新闻》记者采访时介绍道。

折射出教育问题

“很多家长都认为自己的孩子不能够输在起点,因此希望通过抢到一套学区房给孩子以美好的未来。”著名经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

日前,教育部网站发布了《关于做好2017年义务教育招生入学工作的通知》,明确2017年,包括北京在内的19个重点大城市实现100%的小学实现划片就近入学, 95%的初中实现划片入学,义务教育阶段学校禁止选拔生源,学区房过热,需要降温,积极推进多校划片、随机摇号等。

另外,还明确要求各地在教育资源配置不够均衡、群众择校冲动强烈、“学区房”问题突出的地方,稳妥推进多校划片,片区调整时要按照依法治理的思路和办法实施,增强划片工作的认可度和公信力,新旧片区变化要设置合理的过渡期限。

对此,危仁鹏认为,虽然教育部去年就曾发文要求各地采取多校划片措施,以分散热点小学、初中,但目前看来,教育资源紧俏的城市学区房价格高温不减。

“学区房乱象,实际上折射出的是教育的失衡和教育制度顶层设计的缺失。”宋清辉认为。例如,教育部门为确保学生免试就近入学,禁止跨区择校。其实,划片入学的政策就是为了控制择校热的局面。然而,“最后却演变成为一些家长疯狂砸钱拼抢学区房,为孩子挤进名校‘占坑’。”

“众所周知,教育部门禁止跨区择校,目的是为了避免学生无序跨片流动,确保免试就近入学。禁止跨区择校,不仅是解决利益分配的问题,而是一个涉及社会公平正义的问题,应该从维护义务教育根本理念的角度出发。”危仁鹏认为,因为义务教育阶段,依照现有的《义务教育法》,是一个普惠的、非选择性、非淘汰性的教育阶段,也是政府必须提供的一个基本公共服务职能。若想彻底打破“拼房择校”利益格局,必须从国家层面进行制度的顶层设计。

教育部门提出的“多校划片”要求,在宋清辉看来,舒缓一些家长对学区房的忧虑具有积极作用,但却没有实质性的意义,更无法根本解决学区房问题。

“学区房问题的根源在于教育资源不均衡,不填上这条‘教育鸿沟’,就无法稳定孩子家长的心理预期。‘学区房’产生的一系列问题,是一个牵涉到社会公平正义的大问题,必须从国家层面予以解决,例如改革现行的教育考评机制等。”宋清辉补充道。

然而,记者发现,近日“美国没有天价学区房”这一话题被网友热议。危仁鹏向记者介绍道,美国学区房有一条法规:买房和租房,享有同等的入学权益。也就是说,并不需要在好学区买房子,同样可以进好学校。条件很简单:无论是租房者还是买房者,只要是该学区的居民,在报名入学的时候,出示你的居住证明就行了。此外,纽约市教育局规定,学生一旦完成注册入学后,无论家庭住址搬到何处,学生都有权利在同一所公立学校继续就读直至毕业。

记者对比发现,在北京,最优质的基础教育资源分布在西城区的居多,坐拥29所市重点小学,其次是海淀区和东城区,这些区域的学区房对口小区划分情况相对稳定。或许这也是导致西城二手房市场对学区房的炒作的一个重要因素。而在美国纽约,并没有所谓的“天价学区房”。据官方数据显示,被划分的32个学区,平均每个学区的公立小学入学率基本能够达到90%左右。正如业内人士所讲,体现了公立教育体系的合理设计和政府对教育资源的有效调配。

“拼抢学区房,折射教育失衡。”危仁鹏认为,这首先值得地方政府反思,各地应加大力度平衡现有的义务教育资源,向薄弱学校倾斜,缩小校际差距。

给学区房“降火”

不得不承认,“学区房”乱象的出现是多方面因素共同造成的结果。

其中,一些身住学区房中的居民,在大环境的推动下,自身产生了一定的优越感,也难免存在着有意炒作的想法。“另外,一些无良的开发商受利益驱使更是以此推波助澜,刻意热炒学区房,加剧了学区房乱象频发。”宋清辉补充道。

有业内人士认为,究其主要原因,还是优质教育资源分布不均衡导致出现的问题。对此,要彻底解决择校热,刘俊海认为最重要的一个解决对策,就是从义务教育法的角度来看,现在的学区房是和学校的教育资源相关联的,这个改革将来也得慢慢推进。将来推进的教育资源下沉,推动教育资源普惠化、平等化、公平化。那么学区房乱象也就因此而终止了。

“另外,还应引导教育资源的合理流动与优化配置,惠及百姓、惠及孩子们,促进教育公平。”刘俊海补充道,要淡化和消除学校之间的“实力”差距。其次是加强房地产登记的源头监管,比如对房地产卖过道的监管。

此外,针对中介公司炒作的此类问题,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,学区房背后的畸形教育观、房地产交易乱象等都值得警惕。

严跃进提醒道,如果出现超过周边区域均价两倍以上的房源,建议中介公司要主动将数据上报给中介监管机构,既做到了备案也做到随时进行监管。另外,学区房交易同时必须加上一个内容,即学区房未来是否可以享受学区资源,或是否会有调整,需要购房者自己注意风险,这可以写入相应的购房合同中。目前比较劲爆或夸张的学区房其实都是一些极小户型的,对于此类户型,后续甚至可以设定一个条件,对于极小户型的学区房,交易以后不享有入学资格,这样能够马上降温。

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