大城市的辐射力:涿州房价从6000多直奔2万元
到涿州买房用来投资,两年前在涿州、武清、固安买房的朋友,资产的增长固然相当惊人,但除非你能顺利转让,找到接棒者,否则仍只是账面财富。
21世纪经济报道 · 2017-03-03 09:44

看到河北涿州限购的新闻,我第一时间是反省自己的短视。

一年多以前,一位朋友跟我说,想去涿州买个房。我当即表示反对。查了资料,没有发现北京会修建去涿州的地铁,远期规划都没有。不过,有高铁(高速动车),而且很快,只需26分钟。如果住在涿州,在北京上班,主要交通工具是高铁,很不现实。

但对方告诉我,到涿州买房是用来投资。买房用于投资我就不好说什么了。但我心有不甘,补了一句:涨是会涨,但到时候能转出去么?朋友回答:实在不行,退休以后也可以住过去。

朋友果然下手了,当时的房价只有6000多。后来的情况你都知道了,哗哗哗,如今涿州部分房价直奔2万。

类似的情况是,还有一个朋友想去天津武清买房,区别在于,是想用于自住。我也表示疑虑,同样是交通问题——开车上下班太费时间,还是要依赖高铁。如你所知,武清的房价去年底就已超过2万。河北的固安也早已轻松越过2万关口。正在修建地铁的燕郊,更不用说了。

涿州、武清、固安都位于北京周边。毫无疑问,它们都是拜北京住房需求外溢所赐。当北京市区房价普遍到达七八万的时候,高铁半小时路程的范围内,单价1万的房子简直就是白菜价。

非唯北京,大城市尤其是特大城市,住房需求像涟漪一样扩散,几乎是一种普遍现象。现代以降,将大城市与郊区、周边县市连接起来的,是快速交通网络,特别是轨道交通。从这个意义上说,都市圈,就是轨道网格圈。最典型的当然是东京都市圈。

有些购房者相当敏锐。港铁有位资深专家,过去10多年就是遵循地铁规划在内地多个城市买房。在我听说的案例中,他是逻辑最为简单而清晰的投资者。放眼四顾,恐怕也找不到第二种能超过其投资收益的路径、类型。很少有人能拥有如此前瞻眼光。过往实证经验表明,地铁沿线房价的涨幅大都超过其他地段同类物业。

一些房企也是沿着城市交通规划进行布局。大约三年前,我当面跟四五家房企的领导建议过,尽快到固安或其旁边去买地。原因很简单,首都第二机场选址在大兴与固安交界的地方,已是公开信息。而北京这样的城市,机场必然有地铁通往市区。且不说空港对区域周边物业的潜在带动,单是地铁本身的升值效应,已是有目共睹。

京津冀一体化的机遇,不少房企是抓住了的。一些中型房企,北京市土地市场抢不过大型房企,转而到周边县市拿地。现在来看,北京天津尤其是北京的需求外溢,它们是最大的获利者。从增长幅度来看,甚至超过在北京市区开发的房子。

当然不止是北京。上海、深圳、广州、南京等城市,远郊区和周边县市近两年的房价涨幅往往超过市区。譬如,大亚湾的楼市原来价格低廉,成交不活跃,但在深圳需求的直接拉动下,它在2015-2016这两年间的涨幅可观。

值得注意的是,由于今年极少数城市实行的是行政直接管控,限购限价而且控制发证节奏,那些在一线城市特别是北京,豪宅产品有较大货量的房企,销售必然会受到影响。前两个月的房企销售排行榜已初显端倪,大城市周边有大量现货的房企,销售额增幅领先。

回到开头,我为什么不赞成前述朋友到北京周边买房用于自住,主要原因是上下班成本太高。我们都看到那则报道,一位女士住在河北沧州,工作在北京,每天需在路上花约5小时,耗费225元。这种成本,绝大多数人承受不起。

所以,北京城市功能的疏散,既包括人口的疏散,也包括产业的疏散。如果没有产业,像燕郊这样的睡城,即使以后通了地铁,几十万人口,每天往返北京,交通压力也是不堪其重。回龙观、天通苑这种大型居住区,直到三条地铁连通以后,交通才稍有缓解。

但是,建房子很快,城市功能的重新调整,却很慢。大城市对周边县市的辐射,不应该只是住房需求的外溢,而应是产业、人口与公共资源(教育、医疗)的同步迁移。都市圈的活力运转,重在规划。出现严重大城市病后再作调整,确有必要,但成本高昂。

对个人而言,两年前在涿州、武清、固安买房的朋友,资产的增长固然相当惊人,但除非你能顺利转让,找到接棒者,否则仍只是账面财富——能否落袋为安取决于两点,一是城市自身产业生长和北京产业转移的速度,二是包括房地产税在内的房地产长效机制推出的速度。

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