长效机制下2017房地产市场向何处去?
建立长效机制对我国房地产市场的未来有何影响?要形成房地产平衡健康发展的长效机制,如何从财税、金融、社保等基础性方面进行改革。
每日经济新闻 · 2017-01-03 15:04

2016年12月9日,中共中央政治局召开会议,分析研究2017年经济工作。会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

早在2014年3月份发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》中就提出,调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。

建立长效机制对我国房地产市场的未来有何影响?要形成房地产平衡健康发展的长效机制,如何从财税、金融、社保等基础性方面进行改革?记者采访多位业内人士,对此进行深入解读。

回望2016:繁荣下冷热不均

在去库存的大背景下,2016年前10月楼市火热。来自国家统计局数据显示,2016年1~11月份,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%,增速比1~10月份回落0.1个百分点。1~11月份,房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米,同比增长2.9%,增速比1~10月份回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米,增长7.6%,增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米,增长6.4%,增速回落0.2个百分点。

去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳,初步实现了政策目标,但城市之间分化明显。一些热点二线城市在此轮调整中价格上涨明显。

与此同时,楼市热向地市传导。中原地产研究中心统计数据显示:截至12月5日,二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市,合计住宅地块成交2980宗,土地面积30376万平方米,平均楼面价为4252元每平方米,同比上涨87.3%。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示,自“9·30”以来的这一轮楼市调控,已有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。过去的房地产调控更多是短期政策,经常因为经济形势不同而出现波动。建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度,以长效机制引导市场稳预期。

长效机制:各地因城施策

长效机制的建立绝非一日之功,如何从财税、金融、社保等基础性政策方面进行改革?

首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受记者采访时表示,长效机制关键是适合国情,还要符合市场规律。各地要根据具体情况因城施策,三四线城市存在去库存压力,一二线城市则存在稳定房价的压力。各城市应根据城镇化的进程,根据供求状况分别来制定政策。

赵秀池认为,长效机制的基本原则应是供求双向调节;让住房回归居住功能;建立购租并举的住房制度。需要采用财税、金融手段对不同房地产需求、供应做到有保有压。要采取给予刚性、改善性需求、供给减税甚至免税的税收政策,辅之于低息、低首付的信贷政策;对于投机投资性需求则采取相反的财税、金融政策。

“对于租赁市场的供求双方也都应该给予相应的财税、金融政策的支持。公共服务应该实行常住人口全覆盖,而不是仅仅覆盖户籍人口。有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。”赵秀池认为。

丁祖昱表示,去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。实际上还是要各个地方因城施策,一城一策。

丁祖昱认为,“长效机制”着眼点主要应该在三个方面:一是土地市场,再是租赁市场,最后是房地产税收。今天绝对不能用“一刀切”的方式来制定相关政策,目前城市格局一方面是房价高企、供不应求,另一方面是努力去库存、缓解供求矛盾,在这种情况下还想“一药治百病”那只能是迷信。

丁祖昱表示,北上广深等热点城市今天还是要增加土地供应,开放租赁市场,既要保障普通商品住宅市场有序发展,预防价格出现暴涨暴跌,也要做好中低收入群体的住房保障工作。对于大多数的三四线城市,首先要在整体规划上进行调整,对土地供应总量上要有控制,避免出现区域不平衡或超量供应的情况;其次,要做好相应的产业发展规划,确保城市发展的核心动力;最后还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化,只有解决了需求问题,才能真正解决供应过量的问题。

展望2017:投资增速恐降温

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房地产平稳发展的长效机制,最核心的是供求关系。财税体制可以解决的是可以减少土地增值税、改变土地出让金制度。金融方面的改革,对于开发阶段来讲,银行贷款和发债更宽松,会降低开发企业的成本。房价上涨,直接融资做不成,只能做间接融资,房企成本又抬高了。金融体制还要增加直接融资,减少间接融资。

招商证券发布的《房地产行业2017年投资策略》指出,逃不开的周期,2017 年是“调整年”,但行业中周期尚未走完,维持本轮中周期复苏持续至2019年左右的观点。小周期框架依旧有效,2015年复苏、2016年繁荣与转折、2017年调整;高基数及政策拐点导致商品房销量进入下降通道,预计全年下降10%左右,2017年一季度数据对全年有重大指引意义;房价个位数下降;新开工下降5%左右;投资增速虽有放缓但仍有一定粘性,预计全年增长0~3%。

招银国际发布的《2017年中国经济展望》中指出,2016年前三季度全国城镇完成固定资产投资42.69万亿元,同比增长8.2%,增速较去年同期回落2.1个百分点,但9月当月投资增长9%,连续两月出现当月增速回升。民间投资增速今年遭遇“滑铁卢”,前三季度民间投资同比增速仅为2.5%,比去年同期下滑7.9 个百分点,但9月份当月同比增长4.5%,结束了自去年以来持续回落的走势。

从固定资产投资的各项构成来看,基建投资仍是稳投资的关键。招银国际预计2017年仍将延续稳增长靠投资、稳投资靠基建的发展趋势。制造业固定资产投资预计将继续筑底企稳,而房地产投资增速恐受调控政策影响出现明显降温。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前的房地产市场是“冰包火”,这就需要政策分别调理。一二线城市,城市更新要敢于突破,要有长期调理手法。三四线城市或通过社保的改革,人口、产业的导入和特色小镇的培育来施策。

 关键词: 房地产 土地 市场调控
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