资本追捧下的马来西亚楼市:利好与风险并存
近年来,国内购房者到马来西亚购房,主要出于两个目的:投资、移民。其中,马来西亚相对不高的房价,使之成为国内中产阶级青睐的对象。
21世纪经济报道 · 张敏 2017-01-03 09:47

马六甲机场小得就像一个中国三线城市的机场规模。走出机场,除了棕榈树丛带来郁郁葱葱的热带风光,迎面还能看到数块庞大的广告板,上面用中英双文向游客推介当地的开发商和房地产项目。

2016年9月29日,南航开通广州到马六甲直航航班,成为中国大陆直达马六甲的首条航线。这是中国与东盟最大贸易伙伴——马来西亚——深化合作的一项成果。而房地产,早就搭上了这班快速列车。

近年来,绿地、富力、碧桂园、雅居乐等房企纷纷在马来西亚布局,并引发国内投资者赴马置业热潮。在此背景下,久久国际等马来西亚当地房企亦尝试向中国购房者推介项目。

中国投资者的大量涌入,对开发商而言无疑是重大利好,但鉴于中国资本推高世界各大城市房价的“先例”,未来的政策风险被认为值得关注。与此同时,过去几年马来西亚房价大幅上涨、经济波动较大的现实情况,能否支撑房地产的收益率,同样是未知数。

房地产投资借势增长

马来西亚是中国在东盟的最大贸易伙伴,也是与中国关系最紧密的东盟国家之一。两国无领土、贸易等争端,高层往来频繁,又因华人在马来西亚人口中占据近三成的比重,两国民间贸易也较为繁荣。

多年来,马来西亚对华投资规模远大于中国对马投资。据马方统计,截至2015年底,马来西亚累计对华投资74亿美元,中国对马投资仅为27亿美元。

近年来,由于中国经济在全球危机中保持稳定增长,以及“一带一路”等战略的实施,中国对外投资持续增长,马来西亚亦成为受益者。商务部副部长高燕2016年曾表示,2015年中国企业对马直接投资超过4亿美元,增长达到237%。2016年前9个月,中国对马直接投资已经突破5亿美元,再创历史新高。

在这些投资中,不乏马来西亚的重大发展项目。如中国电建、日照港、盐田港共同建设的马六甲皇京港;青岛鲁海丰集团参与建设的马来西亚北方渔业国际港(资料、团购、论坛)和产业园;中铁参股并投资兴建的吉隆坡“大马城”项目。对于即将招标的隆新高铁(泛亚铁路西线,新加坡到吉隆坡部分),中铁同样志在必得。

在此之前,部分国内房地产开发商已经嗅到大马楼市的良机。国内知名房企中,碧桂园于2012年,富力于2013年,雅居乐、绿地于2014年先后进军马来西亚。包括近期较为火爆的“森林城市”在内,大部分项目位于临近新加坡的柔佛州新山市。

马来西亚总理纳吉布2016年11月访华期间,还参观了另一家房企华夏幸福的固安产业新城。

这些项目在马的销售情况总体良好,客户以国内购房者为主。据了解,2016年以来,国内“看房-旅游团”以每天十几个的频率前往马来西亚。

国内购房者的大量涌入,使当地开发商也看到了商机。

近期,马来西亚企业久久国际集团拟将旗下房地产业务向中国大陆地区扩张。继广州、上海之后,久久国际拟在北京成立分公司。该企业开发和代理的项目主要位于吉隆坡和马六甲两个城市,其中,马六甲楼市尚未被中国购房者所熟悉。

久久国际集团总裁王琇瑛对市场充满信心,她表示,相比于欧美等主要城市,马来西亚的房价不高,因此投资置业门槛较低,更趋于平民化。

王琇瑛表示,马六甲位于吉隆坡与新加坡之间,为隆新铁路的重要一站。同时还是“海上丝绸之路”的重要站点。近年来,皇京深水港的建设令马六甲与中国广东省缔结为友好州省,广州到马六甲直航的开通,都意味着马六甲楼市的重要利好。

经济形势存变数

当地从业者向21世纪经济报道介绍,近年来,国内购房者到马来西亚购房,主要出于两个目的:投资、移民。

其中,马来西亚相对不高的房价,使之成为国内中产阶级青睐的对象。除首都吉隆坡因人口较多、可开发面积较小、房价相对偏高外,以马六甲为例,当地房价折合人民币不到2万元/平方米,甚至不及国内普通二线城市水平。新山虽靠近新加坡,其市区最高房价单价也不超过2万元。

据了解,虽然国外购房者几乎难以从当地银行获得贷款,但一些当地开发商和移民公司仍然可以接受“50%首付+剩余分期支付”方式。同时,由于总价不高,对于这类城市的房产,国内一些白领阶层会以“众筹”方式联合投资。

对于移民需求来说,最低资格为100万马币(约合人民币155万元)+10万马币存款,同样不会构成太大的压力。

但在这些“看上去很美”的表象背后,投资马来西亚楼市并非毫无风险。

有统计显示,过去几年,马来西亚主要城市(吉隆坡、槟城、新山)房价出现大幅上涨,年度涨幅接近10%,其绝对价格已对当地购买力形成一定程度的偏离。因此,在低成本入手之后,能否顺利脱手存在疑问。

据21世纪经济报道了解,当前马来西亚主要城市房产的平均租金回报率均在5%以上,租售比相对合理。但房价收入比这一指标仍然偏高,使得马来西亚房产表现出“易出租不易脱手”的特点。

按照当地规定,国外投资者在5年内脱售的房产,税率高达30%,5年后才降为5%。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向记者表示,虽然尚难断言中国购房者推高了马来西亚房价,但若当地房价持续抬升,不排除马方政府收紧政策的可能。这对于投资者来说并非利好消息。

马来西亚经济增长的不稳定性,同样也在考验当地楼市。受净出口缩减影响,2016年第二季度,马来西亚GDP增速为4.0%,创2009年以来最慢增速,并连续五个季度出现下滑,直到第三季度才回升至4.3%。

有专家认为,由于马来西亚的经济以外向性为主,对外依存度高,在国际经济复苏放缓的背景下,马来西亚经济能否保持稳定复苏尚存疑问。且近年来政府、企业、家庭负债偏高,同样成为马来西亚经济增长的变数。

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