专家谈管住炒房:用税收政策给炒房者去动力
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”,引得社会高度关注。怎样界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我们又该怎样管住“炒”?记者就这些问题采访了业内权威专家。
人民日报 · 2016-12-19 10:20

刚刚闭幕的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”,引得社会高度关注。怎样界定“炒”?“炒”的弊端有哪些?我们又该怎样管住“炒”?本报记者就这些问题采访了业内权威专家。

——编 者

问 哪些行为算炒房?

记者:我们平日里经常说“炒房”,能否给它一个清晰的定义?

清华大学房地产研究所所长刘洪玉:人们最熟悉的“炒”,应该是“炒股票”,买了卖、卖了再买,主要通过买卖差价获利。针对住房的“炒”就是人们常说的“炒房”,它的实质是住房投机,基本特征是:买的目的既不是为了自己住,也不是为了租给别人住,而是闲置在那里等待房价涨起来后转手出售。也就是说,买的目的就是为了卖,为了获得买卖差价或增值收益。

记者:通常来说,投机性购房肯定算炒房,那么投资性购房算不算?如何区分投机与投资呢?

刘洪玉:我认为,区分“炒”与“非炒”,或者投机与投资的一般准则是:如果买的目的是为了卖就是炒;如果买了房子,闲置在那里不使用、不出租就是炒;如果买房后,把房子租出去,虽然也不排除业主在其后的某个时间点把房子卖掉获得增值收益,但还是可以把这种行为叫做“住房投资”,不属于“炒”。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:正如你所说,投机性购房具有典型的炒房特征。而对于投资而言,大致分成两种:第一种是待价而沽的住房投资买卖,这种投资的目的就是为了等过一段价格上涨之后再卖出,它与投机的区别仅仅在于持有的时间比较长,我认为也算炒房行为;第二种:投资购买长期持有,但用于出租给他人居住,这种投资具有居住属性。通过购房面积、实际用途、购房杠杆资金比例、买卖时间长短等可以大致确定是否属于炒房。

记者:也有业内人士指出,不管租不租,购房数量也是重要指标。明显超出自住数量的,尤其使用了过高杠杆的,也算炒房,比如,炒房团。您怎么看?

国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲:怎么算炒房,目前还没有一个定论,不同人可能有不同的理解。

像过去的“炒房团”一买就是几套、十几套,甚至一买就是一个单元的现象现在可能不多了,主要是因为一线、二线城市房价已经比较高了,一些城市还采取了限购措施,但是,今年以来一线城市和部分热点二线城市以个人、家庭为单位的“炒”房现象还是屡见不鲜的。

问 炒房为啥不可取?

记者:住房本就具有居住和投资双重属性。既然如此,为什么不能拿来“炒”?炒房有哪些弊端,会带来什么后果?

刘洪玉:正是因为住房具有居住和投资双重属性,而不是仅有投资的单一属性,所以才不能“炒”。保障和保护全体居民的住房权利,是政府的责任,而过分强调住房的投资属性,则会损害其居住属性。比如,炒房推高房价后,会让更多的居民难以获得住房或增加支付压力,会形成大量住房资源闲置、导致社会资源浪费,还会让住房需求信息失真、导致过量供应等等。此外,炒房是基于预期的投机行为,遇到市场不景气时,投机者最容易出现集体的“预期逆转”,从而诱发区域性系统性风险。

任兴洲: “炒房”的危害是很大的。从过去一年来房价过快上涨的城市来看,炒房带动了社会的集体恐慌,不断地、快速地推高房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。房地产行业的特征是产业链特别长、与金融联系十分紧密,所以当楼市泡沫过高就存在着相当大的风险隐患,一旦泡沫破灭,很可能带来系统性的风险。“炒房”还对实体经济形成很强的挤出效应,人们不愿意投资实业,觉得“干什么都不如炒房”,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且会扭曲整个社会的价值观、财富观,长远来看,对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。

倪鹏飞:虽然住房有双重属性,但居住是住房本源的、第一位的属性,投资属性则是派生的属性,既来源于居住属性也应服务于居住属性,比如投资后通过出租实现收益。

炒房不仅会拖累居住的基本属性、导致房价高涨,还会产生许多不能容忍的危害:炒房使得市场需求大大超过真实的居住需求,不仅影响到价格,还会通过价格影响供给,造成资源错配和严重浪费;炒房不创造任何价值,但它造成的楼市短期虚假繁荣和高额利润,导致全社会资源要素向房地产聚集和流动,严重影响创新创业、实业发展、结构调整、转型升级。

记者:今年中央经济工作会议突出强调了住房的居住属性,这与当前住房市场的发展水平与阶段性特征有何关联?

倪鹏飞:当前,我国住房市场总体上已经跨过了极度短缺期,进入了相对饱和期。不过也出现一个很明显的现象:一方面,一二线城市的部分居民,新进入和将要进入城市的居民住房严重不足;另一方面,一部分中高收入阶层居民,在解决自住房问题后,拥有不断增长的财富需要投资,房地产就成为很好的投资选择。这一背景下,如果不强调住房的居住功能,模糊地认为房地产具有双重属性,就会让“炒房”找到理论依据,甚至导致“炒房”泛滥;强调了居住功能,提出大力发展住房租赁市场,则能将供需两端结合得更好,既解决外来人口居住问题,又解决部分中高收入居民投资问题,从而促进房地产市场稳健发展。

刘洪玉:高房价、高地价会严重影响一个城市、一个国家的经济社会发展能力和国际竞争力。当前,我国正处在经济转型和结构调整的关键时期,要实现全面建成小康社会的目标,必须要集中精力,把主要社会资源和能力投放到改革创新、经济增长和社会发展上来。在这个阶段,强调住房的居住属性,就是让人们不要过分关注住房的投资属性,不要为了追求虚拟的住房价值而把过多的社会资源投入其中。

问 怎么管住“炒”?

记者:2016年,我国部分城市房价出现过快上涨。“炒”在这其中扮演了什么角色?房价为什么会“炒”起来?

刘洪玉:在这轮房价上涨中,炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年,部分热点城市的房价上涨了50%以上,买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆,使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上有不少人深谙此道,甚至把 “炒房”当成了自己的职业。

任兴洲:今年部分城市房地产火爆,房价快速上涨,“炒房”之风又起的原因是多方面的:货币政策相对宽松,制造业下行压力较大,大量信贷资金未能流向实体经济,而是“脱实入虚”,进入到资产领域,尤其是进入房地产市场。加上去年以来多次降准降息,信贷条件宽松,使居民购房的能力和意愿明显提升。另外,一些热点的二线城市以“去库存”的名义,将原来实行的限购政策取消,也给炒房行为提供了条件。当然也要看到,并不是全国所有城市都存在热“炒”房地产的问题,一些三四线城市房地产市场并不热,“去库存”的压力仍然相当大,住房市场城市间分化的特征比过去更加明显。

记者:管住“炒”的手段主要有哪些?哪些可作为常规手段,哪些应作为非常手段,如何更好地使用?

刘洪玉:要管住“炒”,一是可以通过信贷政策加大“炒的负担”(提高贷款利率)、降低“炒的能力”(提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款)。二是通过税收政策给炒房者“去动力”,比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的,一般会面临比较重的税。行政色彩浓厚的限购或购房资格管理可以作为临时的最后的手段。

任兴洲:今年国庆前后,先后有二十几个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速积累的突出问题,出台了限购限贷等调控政策,这是比较及时的。从10月和11月的数据看,调控政策已经起到了预期效果,房价过快上涨势头得到了遏制,市场预期趋向平稳和理性。从调控实践来看,限购作为一种行政手段,对于快速遏制炒房现象来说,还是最有效、最快捷的方式。当然,光有限购还不行,还需要差别化的信贷政策、税收政策,加上其他市场监管手段,即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来,综合运用,形成“组合拳”。

2017年,一线城市和部分二线热点城市短期内还不能取消这些调控措施,主要是因为现阶段推动房价上涨的因素尚未完全消除,一旦放松,有些城市很可能会出现反弹,泡沫有可能继续推高。当然,在实行现有调控措施的基础上,还必须像中央经济工作会议提出的,“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。”

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