蔡为民:欲“减肥”(去库存)需忌口
当房地产“去库存”提出后,瞬间“升格”为“基本国策”,上至国务院下到地方政府均积极配合,一时之间风起云涌。
中国建筑新闻网 · 蔡为民 2015-12-25 14:54

  当房地产“去库存”由国家主席习近平在召开财经会议时提出后,瞬间“升格”为“基本国策”,上至国务院下到地方政府均积极配合,一时之间风起云涌,各种有利于“去库存”的措施酝酿出台。

  以“刺激需求”去库存非良策

  目前坊间流传的版本包括:一线城市取消限购、首次购房之自备款比例降为f2成、二套房首付降为3成、持续降准与降息、购房退税乃至引进人才、放开户籍管制、政府收购或承租空置商品住宅···等五花八门、不一而足。

  当然,我们必须看到在当前中国经济进入新常态的现实环境下,国家确实需要房地产维持GDP稳定增长,避免陷入硬着陆的泥潭之中,而欲达到这样的效果,协助开发商“去库存”是必要之举。

  惟仔细观察上述举措可以轻易发现,其著眼点均落脚于“刺激需求”而非“抑制新增”,但众所周知的是,供与需之间是存在“相互为用”之“亲密关系”的,如果只是为“去库存”而“去库存”将后患无穷!这也是我上期文章所提出的主轴观察:“去库存”必须建立在“抑新增”之上,否则徒劳无功,甚至加重病情。

  历史已证明“去库存”知易行难

  有人质疑我:问题总会是“按下葫芦浮起瓢”,当前开发商的困境与房地产所扮演角色之重要,已经没有太多考虑的时间与空间,必须尽快解决。更以楼市一旦崩盘所可能引发的严重后果,以证明其观点正确。如:失业率将飙升、经济势必倒退、民间贷款无力兑付、货币加速贬值、贫富差距拉大···等。

  以上论述乍看是有理的,万一房地产崩盘后遗症相当可怕,关键是不考虑“抑新增”的“去库存”只会导致房产库存持续增长而非相反!最好的例证是截止今年10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,环比再创历史新高。其中,住宅待售面积1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。而截止2013年9月末,全国商品房待售面积为44636万平方米,仅仅过了两年,全国待售面积增加了23996万平方米,涨幅高达54%。今年前三季度全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工,超过48亿平方米的住宅在施工,以及3.7亿平方米的住宅竣工。

  任大砲又提馊主意

  说明历经始自于2014年6月,由地方到中央的救市措施,其结果是库存量的破纪录成长!更加值得玩味的是,几乎就在同一时间段,去(2014)年7月住建部才高调宣示“千方百计去库存”,结果呢——愈去愈存!突显前列各种可怕窘境的原因,是长期以来地方政府对“土地财政”过度依赖使然,这种状况若不改变,囧境的发生只有时间早晚,不存在逆转可能性。

  在各种解决房产库存压力的“馊主意”中,最令我感到不可思议的,是任志强于近期“中国不动产金融年会”上所提出:需要放开政策,不限制购买第三套住房。“其实,还有一部分潜在的住房需求有待激发,就是全面放开二孩后,也许有很多人愿意买房子,短期之内可能还会微涨”。

  直接炸掉也能“去库存”

  按此逻辑推演,远古鲧以“筑高垻”围堵治水便能成功,主张“疏导”的舜将无存在价值!而傻瓜都知道,减肥的最佳方法是运动+食物减量(抑新增),绝不会是调高肥胖的认定标准:“身高不变,体重由120斤变成150斤”的自欺欺人!

  总而言之,我坚信唯有既“刺激需求”又“抑制新增”双管斉下的政策,才能使房地产真正达到“可持续发展”的状态,否则事倍功半事小,抱薪救火事大!

  若非要我回答“去库存”的最简单方式,我看把不具市场价值、形同废墟的商品房直接炸掉改作休闲绿地,都比晾在那里晒太阳,政府还要费尽心机、徒劳无功的协助其去库存,来得有效些。

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