朱大鸣:房价波动不叫调整而是叫助跑

时间:2015-02-12 14:29:29 | 作者:朱大鸣 | 来源:中国建筑新闻网

  国家统计局数据显示,2014年全年房地产开发投资同比增长10.5%,为1997年以来最低;新开工面积同比下降10.7%;2014年土地销售面积同比下降14.0%,土地销售额则小幅增长1.0%。根据这样的数据,不少人说去年房地产进入了“调整期”,确实与之前暴涨相比,是有些“调整”。在过去的十多年中,没有一次可以成为真正的调整周期。

  即使是2008年年末到2009年年初那一轮所谓的调整,也不过是略微跌了一点,与动辄上涨10%以上上涨相比,那不叫调整,而是叫助跑。

  为什么呢?以往调控老是失灵,原因是在房价的成本中,最大的成本是地价成本。众所周知,这几年土地成本涨幅是最高的,面粉比面包贵的怪事比比皆是。地方政府低价征地又高价卖地,简直是一本万利。地方政府大多依靠卖地生财和卖地发展。各方利益在土地诉求上太多了,这些多耗费的成本,都最终要转嫁到房价上去。“低价收储,高价拍卖”的土地储备制度被证明是一个神奇的杠杆:通过垄断土地一级市场,并辅之以“招拍挂”的供地方式,政府成为土地出让的最大受益者。

  土地价格偏离公允越来越高,这些偏离的利润,就成为各地土地财政的来源。这样的发展道路,是不能持续的,因为地价上涨终究会形成土地泡沫,最终殃及整个房地产市场和经济。在地价上涨过程中,被动迁的农民没有随着利润的增加获得多少好处,因此,才会出现那么多的矛盾冲突,这些冲突在更多层面是利益冲突。垄断利益与市场竞争的利益,被人为地阻隔,现在的地价反映的都是垄断价格,而非市场价格。

  在资金方面,资金密集型的房地产产业,常常被断贷,时不时还提高资金借贷利率,紧缩银根。这些措施,往往造成利差不断扩大,贷款的指向性很强,导致大量的信贷变成炒作资金,甚至有的直接暗地变成高利贷牟利。这些才是真正的一本万利,资金成本的上升,也最终要转嫁到房价上。

  巨额存贷差是驱使大量资本有冲动冒险的主要原因之一,因为巨额利差能够弥补万一马失前蹄后的损失,而且真正的风险实现实质上是很少见的。转嫁风险是其中的密码,大量的中产阶层都被高房价套牢之后,风险也就绑定了中产阶层。当然,这里也与中国房地产市场本身还不是完全意义上的市场有关,也与投资渠道狭隘而货币贬值有关。如果大量廉价的资金成为炒作物价的直接实施者,那么,在房地产内部中,商住倒挂的税收政策,将住宅市场变成了资本存钱仓库,这就是我们常常呼吁,减轻商业地产的税费,使得住宅市场在资本之湖中浸泡时间太久能够稍微的风险释放。

  房地产市场两大资源,一个是地根、一个是银根,是整个房地产市场的命门。地方政府想多收益就制造土地紧张假象,抬高土地价格,银行想要多超发货币,就制造钱荒假象,然后将大量信贷偷偷地转到地产上来。还有多如牛毛的税费要征收,这些都要转嫁到房价上去,不仅如此,房屋转让一次又一次重复收税。

  制造的成本高,中间环节成本高,当然降不下价来。一些人老是用“事实”教训那些踏空者,他们的意思不是探讨这种畸形机制是怎么来的,反而嘲笑这些买不起房的人傻。是非颠倒,已经到了此种地步了,岂不是我们的一大悲哀吗?

责任编辑: xfu  
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