朱大鸣:90%的城市房价真的都会崩盘吗

时间:2014-10-23 11:03:35 | 作者:朱大鸣 | 来源:中国建筑新闻网

  新华指数公司首席经济学家金岩石在一次演讲时称,未来只有极少数的城市具备投资价值,中国90%的城市房价都会崩盘,可谓“九死一生”。而房地产企业的大洗牌也已经开始,金岩石预测“十年后,现在已经上市的开发商都还会在,而不上市的会死掉一大半。”

  金岩石所持的整体“崩溃论”,同样是一种不负责的预测。这就相当于说小孩在未来总是会死的一样,等于什么都没有说。中国房地产市场成为各路专家发表奇谈怪论的题材,已非一日了。

  楼市崩溃论并不是什么新观点,谈论中国楼市崩溃的教授、学者以及评论者难以计数。清华大学教授魏杰早在2001年就声称:“如果楼市不崩盘,我就去跳楼。”但根据国家统计局数据,2002年同比涨3.7%。可能是被房地产市场的现实吓怕了缘故,在2010年魏杰教授却提出了另外截然相反的观点:“未来房价一定会持续上涨”,今年初魏教授又好心地提醒地方政府说:“一些地方房价可能会出现回落态势,要做好心理准备”。自从魏杰教授开启楼市崩溃论先河之后,从此崩盘论者后继有人,一代一代往下传。著名楼市空军司令谢国忠认为2004年房地产泡沫“将在数月内破裂”,原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容:2005年上海北京应降30%,经济学家茅于轼于2012年4月认为房地产市场泡沫已经无药可救房价下降50%都不过分,还有经常鼓吹楼市暴跌论的牛刀先生,他在2012年9月立帖为证放言说“半年后,房价泡沫破灭”……这些楼市崩溃论失败的原因何在?仅仅依据国际性上理论和经验性指标来套中国情景下现实,是非常危险的。

  不仅仅是中国一些学者和评论者有预测中国房市何时崩盘的传统,西方国家也有形形色色的经济学家、政客以及机构怀着各种目的,一轮一轮地宣扬中国楼市崩溃论。最近的一个案例是,巴克莱的一份报告认为,中国房地产泡沫将在2014-15年逐渐破裂,并预计,房地产投资增长下滑5个百分点将会导致中国GDP增速下降50个基点。

  宣扬楼市崩盘论的理由主要有三条:一是中国房地产市场的供求关系已经逆转,一些境外媒体认为中国过去五年竣工的房地产项目的空置率为15%,相当于有1020万套空房。二是中国房价泡沫已经非常高,泡沫的不断积累会导致房价下跌。三是房地产相关的影子银行、金融机构以及地方政府都面临着债务危机的威胁。

  应当说这三条理由还是具有很大的说服力,但有涉嫌夸大危机的嫌疑。首先,黄金十年期间,中国城市化扩张速度非常快,大量农民转为市民,很多地方通过买房送户口的形式,吸引了大批市民,当前房价之所以涨到如今地位,从早期的刚需推动再到此前的改善型推动,现在基本上已经是投资驱动。但是,这并不意味着全国房价将会陷入大面积崩溃状态。理由是虽然中国局部地区的房价已经到了崩溃的边缘,甚至像温州和鄂尔多斯市的房市基本上算是半崩盘状态,但是,中国庞大的城镇化运动还会不断地释放需求,相对一部分的城市还有继续扩张的空间,当然这并不是说房价还会像之前那样暴涨。

  其次,很多地方房价由于前期暴涨确实已经处于泡沫破裂的临界点,也有些大城市例如北京上海房价之高令人咋舌,但是从整体上来看,很多地方的房价还处于一个相对合理的区间。说很多地方房价处于相对合理区间,并不是说该地房价相对居民收入来说不高,而是说这些地方房价离系统性崩溃的危险还有很大空间距离。多地出现的鬼城现象,其实就是市场内在地抑制人为过度投资的外在表现。

  最后,影子银行、地方债务等金融系统性问题,确实有可能将房地产市场拖入死地,但是,这些问题其实与信贷政策松紧节奏密切相关。李克强总理在回应强刺激之说时指出,“我们的货币政策一点没变宽松,唯一的‘刺激’就是强力推进改革。”无论是影子银行问题,还是地方债务危机,确实不能仅仅靠信贷政策来解决,更根本的解决之道就是规范信贷运作体系,防止地方政府头脑发热大规模无底线举债“发展”经济。

责任编辑: xfu  
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