朱大鸣:一线城市房价突然转跌太过分了
如何看待房价渐行渐弱的现象?虽然原因很多,但最直接的原因还是去年过度放量。
中国建筑新闻网 · 朱大鸣 2014-07-11 15:07

  最近一段时间,有关房价走势的争论日益激烈,一些观点认为,中国房地产正式进入了拐点时刻,甚至有可能崩盘;有些观点认为,尽管当前有部分楼盘出现打折现象,中国房价依然坚挺。其实,引起市场关注的核心点仍然是成交量的萎缩,中国房价确实仍然坚挺。

  媒体报道称,国家统计局6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,其中35城价格环比下降,20个城市与上月持平,仅有15个城市上涨。5月份70个大中城市价格环比、同比的最高涨幅双双收窄,而最低跌幅则双双扩大,其中一线城市房价出现松动,上海、深圳房价甚至转跌。下半年楼市将会延续上半年以来的下行趋势,而短期内这种继续下沉的态势不会转变。

  首先,上海房价是否真正的转跌,这是一个很大的问题。像北京和上海的房价,去年同比上涨高达20%,就算是降低10%,仍然不算跌,就像涨价10元钱,然后再降价6元钱,然后说价格降了实在是过分了。

  其次,如何看待房价渐行渐弱的现象?虽然原因很多,例如信贷层面的收紧、投机性购房部分离场、经济形势不容乐观等等,但最直接的原因还是去年过度放量。去年此时,中国房地产市场在信贷松动背景下,迎来了涨幅高达20%的罕见上涨。去年所谓的钱荒导致了信贷增加,水放多了而且又流入到房地产领域,房价上涨也是非常正常的结果。特别是那些靠借高利贷度日子的企业,必须要把产品价格拉到能够至少弥补借贷成本的价位。在房价的推动下,投资低迷得以缓解,影子银行危机也暂时得到平息,地方债危机也暂时躲过了初一。而房价上涨虽然带来了如此多的“好处”,却给自己逼上了悬崖,这个高位盘整的悬崖仍然满足不了一些利益集团贪婪之心,如何让投资者高位接盘换岗,就成为利益格局调整的核心问题。

  而通过房价上涨来带动所谓的经济数字的增长,并不是事情关键所在。房价上涨关键所在是如何能够解决越来越难的利益危机。从影子银行到地方债务,从经济数字的“增长”到金融风险控制,不得不看着这个逐渐时空房价之车惊险表演。一旦出现列车摇摇欲坠的现象,维持列车的稳定就成为当务之急。但我们能够看到的关联更多的是事实的反面,即实体经济为了维护自身的安全不得不稳定房价,昔日带动数字增长的房价,如今变成了维持其增长的累赘了。

  一些评论者的意见是当前流动性偏见导致房价的部分松动,但如果高达110万亿左右的广义货币还是信贷偏紧,那么,我们不知道达到何时才算是信贷偏松呢?正是因为房价过高需要更多的货币才能维持,所以如此天量的货币仍然满足不了所谓流动性的需求。

  在媒体为上海房价“转跌”欢呼不已之时,国家统计局的数据也显示,5月份虽然过半城市房价出现环比下滑,但同比上涨的城市数量仍达到69个,仅温州同比下滑。去年此时房价已经启动,即使当时房价已经非常高了,但是很多地方的房价同比仍在上涨,这说明房价是在跌吗?温州楼市过去上涨过猛,但如今却没有想到温州又成为一个必须松动政策的例证了。

  即使是当前报道最为悲观的浙江房地产市场,远远也并不如很多所设想的那样悲观,浙江系一些开发企业,由于过于迷恋杠杆和扩张,跑得太快导致了资金链紧张,那也是在情理之中。管理层稍微将信贷口管得严一点,就无法应付,那么,一旦真正出现了危机,有多少个房地产企业能够撑得住呢?有位业内人士指出,支持高杠杆的两个因素,一是便宜的银行贷款,以及预售制度;二是银行宽松的按揭利率政策鼓励了投资炒房。其实这是三个因素:廉价信贷、预售以及按揭利率低。这三个因素确实点出了当前倒逼管理层信贷政策放水的关键动因。廉价信贷资金获得太容易了,预售制度又可以减少自有资金,按揭低利率扩大了市场需求,但这些负面效应最终要分摊到经济体系中来,储蓄贬值和工资事实上的贬值。

  一线城市房价事实上的转跌,更多的是一种期望,在长期上涨而且上升到珠穆朗玛峰的位置的攀升过程中,不安与恐惧是再正常不过的情绪,当人们看到一套房动辄几百万的时候,我们应当明白,大部分的中产阶级家庭,就算掏空祖孙三代的积蓄,也不一定能够轻易拿下。这才是真实的生活,而房价数据上涨与下跌,可能已经背离事实太远了。

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