中国楼市大牛市或已结束
今年年初,楼市调控新政出台之时,多数人认为,这不足以遏制中国房价——这个“全球最坚硬的资产泡沫”的膨胀。随着调控的持续,不断有人憧憬调控政策一旦放松,房价将再次爆发性上涨。但楼市最近恰恰迎来了量价齐跌。从中国目前国情来看,楼市拐点显然已到来。
深圳特区报 · 黄祖斌 2011-11-08 13:32

  今年年初,楼市调控新政出台之时,多数人认为,这不足以遏制中国房价——这个“全球最坚硬的资产泡沫”的膨胀。随着调控的持续,不断有人憧憬调控政策一旦放松,房价将再次爆发性上涨。但楼市最近恰恰迎来了量价齐跌。从中国目前国情来看,楼市拐点显然已到来。

  中国房价长期上涨的首要原因,是在1998年房改之前,中国住宅建设总量长期不足,积累了相当多的住宅需求。房改之后,中国城市化率以每年超过1个百分点的速度急增,GDP以每年同比超过9%的速度高速增长,庞大且强劲的购买力涌入商品房市场,再加上在不少城市保障房在房改后停止供给,多重因素推动房价节节上涨。

  时过境迁,目前的楼市已不存在类似于房改前极度饥渴的市场需求,且“十二五”期间将为20%的城市居民提供保障房,支撑高房价的需求基础已不复存在。

  从全球房价对比看,美国房价在相当于五、六年家庭年收入时,楼市泡沫开始破灭。可是,2010年,中国城镇居民人均可支配收入为19109元,人均消费性支出13471元,三口之家全年净收入仅为1.7万元。10倍的房价收入比,相当于90平方米,单价仅6300元的房产,也相当于普通家庭全年净收入的32倍。如果算上贷款利息,则意味着目前一套房产需要普通家庭40至50年的储蓄积累才能负担。显然,楼市泡沫继续膨胀,中国经济将非常危险,更何况高房价严重阻碍了城市化的进程,大大挤压了居民消费支出,抑制了内需增长。

  其实,中国的房价收入比早就超过了5倍。推动房价上涨的,不仅仅是普通居民的买房愿望,更多的是少数富人的投资需求。目前,富人的购房需求正在减少。针对个人可投资资产1千万人民币以上的高净值人群的投资性房地产状况,招行和贝恩资本的联合调查显示,2011年初,投资性房地产在高净值人士资产配置的比重下降4个百分点至14%。90%以上的受访者表示将不再增加楼市投资,一半人表示逐步在撤回楼市投资资金。

  从长远来看,中国高考报名人数已连降三年,根本原因是上世纪90年代新生人口的持续下降。这将导致未来购房适龄人口的减少,亦意味着住宅需求的下降,这同样将推动房价下跌。

  目前,中国楼市供需可能失衡。一方面,前些年新开工住宅面积持续增加,加上不少房企囤地、惜售、捂盘,手中的住宅存货相当多。另一方面,前些年炒房者囤积的商品房有一半要逐步出货。现在的问题是,房价是继续上涨,逼迫中低收入居民追高买单;还是大幅降价,降到让中低收入居民买得起的水平?

  目前,全国房价明显松动,相信即使是持续下跌,新的四万亿经济刺激计划不会重现。就日本、香港、美国等地房价泡沫破灭的过程来看,房价拐点一旦确立,将无法调头。个人认为,中国房价可能开始漫长的下跌之路。

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